独立经济研究人上官飞鸿深耕房地产行业十年，花费三年时间研究、思考中国房地产行业多年畸形发展存在的诸多问题以及未来十年中国经济发展趋势等相关课题。本文上官飞鸿将从中国房地产行业宏观政策、市场实际供求状况、投资者炒房投资回报率及未来十年中国经济发展方向细细谈起，着力通过大量真实、客观的数据告诉你中国房地产泡沫必将破灭的内在机理，同时将披露一些长期被隐藏的惊天秘密。
第一部分：
上官飞鸿关于房地产行业宏观政策方面的研究与分析
2008 年 8 月之前，政府通过央行的数次提准、加息，过热的房地产市场在市场流动性不断被收紧的情况下量价齐跌，困扰民众多年的高房价问题在这个时刻一度让人们看到了解决的希望。然而，事情竟在瞬间发生了逆转，这一历史性突变请看上官飞鸿细细盘点。
2008 年 9 月，受美国金融风暴的影响，央行宣布“双率”齐降。
2008 年 10 月 9 日，央行再次做出降息决定。同月，系列支持房地产行业新政迅速出台，自 2008 年 10 月 27 日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。
2008 年 11 月，在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，简称“国十条”。
2009 年 1 月，七折利率优惠出台。四大国有银行宣布：只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
2009 年 5 月，下调自有资本金贷款比例。5 月 27 日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。这是自 2004 年以来执行 35% 自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
上面的各个事件的串联就是房地产能够逆转翻盘的根源，房地产市场调控大戏还未演完，上官飞鸿下面继续为您盘点。
2009 年 12 月 9 日，国务院常务会议通过《关于试行社会保险基金预算的意见》，其中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，此举是对炒房现象进行遏制。
2009 年 12 月，开发商拿地的首付款比例提高到五成，提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行 20%～30%的首付政策。
2010 年 1 月 10 日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010 年 3 月 10 日，国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》, 该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1 月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等 19 条内容。
2010 年 4 月，中央各部门连续推出了“财政部下发通知缩小首购普通房契税优惠范围”、“国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控”、“银监会要求银行评估贷款情况”、“国务院出台二套房贷首付不低于 50% 政策”及“新国十条”等多项新政。
2010 年 6 月，国家税务总局下文将土地增值税预征率由 0.5% 提高到 2%。
2010 年 9 月 29 日, 央行、银监会、财政部等相关部委出台“新国五条”，具体内容包括，各地要加大楼市宏观调控的力度；完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
上官飞鸿认为，如果不是政府在 2008 年时房地产调控政策出现重大方向性变化，导致政府公信力下降，此等调控政策只要认真贯彻执行，中国的房地产泡沫一定能够挤出。但事实已经不容更改，多数人的预期应经转到政府不会对房地产见死不救、中国房价只会涨不会跌上来，这也直接导致了 2011 年 1 月 26 日，国务院“新国八条”房地产调控政策的出台，提准、加息、限购、限贷再次走到前台。通过两年多的观察，之前多项看似严厉的调控政策从来都没认真贯彻执行起来。
对“新国八条”房地产调控政策的理解，上官飞鸿与多数学者、专家的看法有很大的分歧。上官飞鸿经过多方论证、分析得出了一个出乎常规的结论，“新国八条”真正的目的并不是进一步打压房地产，而是为避免房地产泡沫快速破裂对中国实体经济造成毁灭性灾难，是中央或主动或被动做出的无奈之举。具体原因有二：
其一，此时中国的房价已经达到了史无前例的高度，参与者甚至 80% 以上的人都是投资、投机者，如果任由其发展，半年间势必崩盘。
其二，几年来市场中的资金通过各种途径基本都流入了房地产行业，政府的土地财政也已依赖多年，银行的房地产项目贷款几年来排山倒海，如果此刻任由房地产市场快速崩盘，中国的经济发展可能真的就将再次一穷二白从头再来。
而限购、限贷调控政策由于使市场找不到能够接盘的买家进来，只能让房地产价格在高位寂寞存在，无论是国外的热钱还是其它投资、投机者的钱都只能冷凝其中，无法快速逃出来。政府利用两年多的时间，先摆脱了对土地财政的过度依赖，另外敦促银行收紧了开发贷。这两项工作做完，上官飞鸿认为房地产大洗牌的时代就要到来，至于最恰当的时点就在 2013 年的两会后，真正挤破中国房地产泡沫的冲锋号角声也将在此时传来。
第二部分：
上官飞鸿关于市场实际供求状况方面的研究数据及分析
对于市场真实供求数据的研究是判断市场走向的关键，上官飞鸿获得权威数据的能力还很有限，下面的数据请关心的读者也来参与查验把关。
数据一，2009 年底人均居住面积
中国住房和城乡建设部部长姜伟新 2010 年 12 月 29 日在北京举行的全国住房城乡建设工作会议上表示，截至 2009 年底，中国城市人均住宅建筑面积约 30 平方米，农村人居住房面积 33.6 平方米。
数据二，2009 年中国城镇人口数量
中国社科院 2010 年 7 月 29 日发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告 No.3》认为，我国城镇化率 46.6%，城镇化规模居世界第一。截至 2009 年，中国城镇人口已经达到 6.2 亿。城市经济发展具有里程碑意义的变化是城镇化率超过 50%，城镇人口将超过农村人口。
数据三，2010-2012 年全国房地产企业开发数据
据国家统计局公布的数据，2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米，比上年增长 26.6%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。
2011 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 50.80 亿平方米，比上年增长 25.3%，增速比上年回落 1.2 个百分点，比 1 -11 月回落 2.6 个百分点；其中，住宅施工面积 38.84 亿平方米，增长 23.4%。房屋新开工面积 19.01 亿平方米，增长 16.2%，增速比上年回落 24.4 个百分点，比 1 -11 月回落 4.3 个百分点；其中，住宅新开工面积 14.60 亿平方米，增长 12.9%。房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3%，增速比上年提高 5 个百分点，比 1 -11 月回落 9.0 个百分点；其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长 13.0%。
2012 年，房地产开发企业房屋施工面积 573418 万平方米，比上年增长 13.2%，增速比 1 -11 月份回落 0.1 个百分点；其中，住宅施工面积 428964 万平方米，增长 10.6%。房屋新开工面积 177334 万平方米，下降 7.3%，降幅比 1 -11 月份扩大 0.1 个百分点；其中，住宅新开工面积 130695 万平方米，下降 11.2%。房屋竣工面积 99425 万平方米，增长 7.3%，增速比 1 -11 月份回落 6.8 个百分点；其中，住宅竣工面积 79043 万平方米，增长 6.4%。
数据四，2012 年全国商品房销售、库存数据
2012 年，商品房销售面积 111304 万平方米，比上年增长 1.8%，增幅比 1 -11 月份回落 0.6 个百分点，比 2011 年回落 2.6 个百分点；其中，住宅销售面积增长 2%，办公楼销售面积增长 12.4%，商业营业用房销售面积下降 1.4%。商品房销售额 64456 亿元，增长 10%，增速比 1 -11 月份提高 0.9 个百分点，比 2011 年回落 1.1 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.9%，办公楼销售额增长 12.2%，商业营业用房销售额增长 4.8%。
2012 年末，商品房待售面积 36460 万平方米，比 11 月末增加 2893 万平方米，比 2011 年末增加 7752 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末增加 2166 万平方米，办公楼待售面积增加 122 万平方米，商业营业用房待售面积增加 348 万平方米。
数据五，全国小产权房规模
据国土部不完全统计，2007 年以前，全国小产权房的面积累计高达 66 亿平方米。
数据六，2011 年第六次全国人口普查部分数据
总人口，全国总人口为 1370536875 人，包括港澳台。
家庭户人口，大陆 31 个省、自治区、直辖市共有家庭户 401517330 户，家庭户人口为 1244608395 人，平均每个家庭户的人口为 3.10 人，比 2000 年第五次全国人口普查的 3.44 人减少 0.34 人。
城乡人口，大陆 31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，居住在城镇的人口为 665575306 人，占 49.68%；居住在乡村的人口为 674149546 人，占 50.32%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加 207137093 人，乡村人口减少 133237289 人，城镇人口比重上升 13.46 个百分点。
年龄构成，大陆 31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14 岁人口为 222459737 人，占 16.60%；15-59 岁人口为 939616410 人，占 70.14%；60 岁及以上人口为 177648705 人，占 13.26%，其中 65 岁及以上人口为 118831709 人，占 8.87%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降 6.29 个百分点，15-59 岁人口的比重上升 3.36 个百分点，60 岁及以上人口的比重上升 2.93 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升 1.91 个百分点。
通过上述各项数据的综合整理可以推出下列一些重要数据
1、2010 年至 2012 年累计住宅竣工面积约为 21.2 亿平方米。
2、结合数据一、二可计算出 2009 年底中国城市存量居住房产面积约为 186 亿平方米。
3、目前合法存在的全部存量住宅面积折算成每套 90 平方米的住宅，总量已达到 2.30 亿套。
4、目前市场中打着各种旗号开发的住宅项目、集体产权及各类小产权房屋总量应该不低于 70 亿平方米，数量在 7700 万套左右。
5、目前居住在城镇的人口为 665575306 人，约有 2.15 亿户家庭，户均 1.43 套住房。
6、购买小产权房的人多为城市中低收入家庭，实际空置率较低。
7、最近几年大量供应的商品房则严重过剩，市场中至少有 7500 万套以上的空置商品房房产。
8、目前市场中房地产开发企业房屋施工面积 573418 万平方米，房企手里囤积的待开发地皮面积同样惊人。
这些年来一直被有意或无意模糊的这些数据里隐藏着惊天的秘密，在国家没有做好房地产市场崩盘的应对准备之时，还要一直保守这个秘密。甚至房产税的迟迟未在全国推开也有这个顾虑，因为一旦房产税全面铺开，惊人的天量存量房秘密就将无法隐匿，房地产市场必将迅速掀起暴风骤雨。
第三方面：
上官飞鸿关于投资者炒房投资回报率方面的研究分析
一、先研究一下投资房产买卖时所需承担的税费成本
二手房过户买方税费
1. 契税：房价 1.5%，适用个人购买普通居住用房；房价 3%，适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。
2. 印花税：合同价×0.05%。
3. 权证印花税：5 元 / 本。
4. 配图费：25 元 / 套；非居住用房 130 元 / 套。
5. 交易手续费：2.5 元 / 平方米×建筑面积；非居住用房：合同价×0.5%(买方承担)。
6. 权证登记费：80 元 / 件；非居住用房、法人售房 300 元 / 件。
二手房过户卖方税费
1. 营业税及附加。
居住用房满五年：普通居住用房：免征；非普通居住用房：(出售价—购入价)×5.55%；
居住用房未满五年：合同价×5.55%；
2. 个人所得税。
居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征；
居住用房未满五年，或产权人拥有两套 (含) 以上房产：
①(出售价—购入价—可提供依据的新增成本)×20%
② 未提供完整房屋原值凭证：
普通居住用房：合同价×1%
非普通居住用房：合同价×2%
3. 土地增值税：居住用房免征。
4. 印花税：合同价×0.05%。
5. 交易手续费：居住用房 2.5 元 / 平方米×建筑面积。
现以一套 100 平方米买入价格 10000 元每平方米的普通住宅 3 年后以 12400 元单价卖出，计算一下实际资金回报与同期银行定期存款利息相比较优势有多大？
交易时卖方产生的费用为 1240000*5.5%+1240000*（1%+0.05%）+2.5*100=81470 元
通过上述计算可知，100 万自有资金购买普通房产 3 年在价格上涨 24% 的实际获利刚刚 14 万（因为买入时也有契税等相关费用产生），比银行同期定期存款 127500 元的无风险回报率只高了一点点，如果再把不久或将全国推广的房产税因素考虑进来，一般房产的纯投资理财价值会越来越低，甚至都有可能跑不赢银行同期定期存款利息。
二、再研究一下投资房产可能面临的一些风险
从经济全局、国际惯例上看，房产的价格波动是一贯的，在越多的人认为房产价格只涨不跌的时候，房产价格暴跌的发生就一步步走到了眼前。同时也有政策、时机、转让或出租及利率波动等风险。
1、政策风险
国家对房地产市场的调控仍未放松，结合未来十年中国经济发展的新走向，两会后出台全国范围推广房产税及大幅增加二手房交易税费等更为严厉的调控措施目前看是大概率事件，如果这些政策一旦出台，房价会出现大幅的下降，投资者可能面临巨大经济损失。
2、时机风险
随着城市土地供应制度的进一步改变，开发商为了获得地块，在招投标时拉高价格中标，或者在拍卖市场高价拍得土地使用权，将会抬高一些的价格。但房地产价格的上涨，最终支持是买方或者承租方的支付能力。从投资的角度来看，如果时机选择不好，以偏离实际需求而高价位买进，风险巨大。
3、转让或出租风险
投资的房产一旦确定，寻找合适的转让或者出租对象十分重要，如果转让或出租的价格不合适，就可能产生收入风险。
4、利率波动风险
购房利率在整个贷款期限内没有实行固定利率，随着利率市场化改革的政策导向，某些较长时间的贷款购房，将面临利率波动的风险，有可能增加债务负担。
美国房产泡沫破灭的旧例不谈，西班牙房产泡沫破灭的旧例不谈，日本房产泡沫破灭的旧例不谈，甚至 93 年中国海南房产泡沫破灭的旧例也不谈，现在只看看 2010 年高位时买入的房产的投资者，如果此时变现，还有几个人能不倾家荡产？
房子还是曾经的房子，资产已经不再是曾经的优势资产，去投资化恢复房产居住属性的本来面目或将是本届政府工作重点。这里或许还有机会，但绝对不再可能是让全民仍然只想着躺在那里赚钱。
第四方面：
上官飞鸿关于未来十年中国经济发展方向方面的研究分析
未来十年中国经济发展、扩大内需的核心动力已经被新一届中央领导层授命于农村城镇化。
统筹“新四化”发展，需要平衡多方面关系。推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓和富裕农民。要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现新型城镇化和农业现代化相辅相成。
做好“广积粮、积好粮、好积粮”三篇文章。广积粮，就是要着力稳定粮食产量和提高粮食综合生产能力；积好粮，就是要适应人民生活水平提高和消费升级，增加优质粮油的产量和储备；好积粮，就是要改善储运条件，减少产后损失，健全市场体系，做到随时可调，保证能及时调到需要的地方、调到困难群众手中。
政府通过加大农村公共资源配置，使农村居住、医疗、消费、就业、娱乐等等生活及工作条件得到显著的提高和改善，从而让更多农村人愿意留在农村，让更多的城市人愿意去农村安家创业发展。如此，多年来畸形城市化发展带来的交通拥堵、就医难、就业难、住房贵、物价高、入托难等一系列的民生问题、社会问题也将迎刃而解。甚至可以预见，未来几年随着农村城镇化的不断推进，农业集中化大生产将呈现在世人的面前，那时人们最津津乐道或许将是那一片片美丽富饶的农场和庄园！
真正关心国家宏观经济、政策的人应该已经明晰，新一届中央领导核心正站在更高的视野，以更负责任的态度对中国的政治、经济问题进行治理，并将为更多、更广泛的人民群众谋福求利！
至此上官飞鸿的四个方面对中国未来十年经济发展趋势以及多年畸形的房地产泡沫经济的论述分析基本谈完，下面再归纳一下上官飞鸿本文中要表达的十一个观点：
观点一，城市存量房产已经严重过剩
目前中国房地产市场已经成为一个供应过剩的市场，存量房过剩已经在 9000 万套以上。城镇化只能消化一部分，因为无论如何强调城镇化不会人为“造城”，但其本身也仍将客观“造城”。
观点二，房地产价格泡沫在 50% 以上
目前中国房地产泡沫已经非常严重，仅城市存量商品房住宅的总价按 2010 年国家统计局公布的全国 5032 元的均价计算就已超过 104 万亿元人民币，如再加上城市其他用途的房产总价远超广义货币 m2 总量。综合多种因素分析，中国房地产价格将有 50% 以上的泡沫。
观点三，普通住宅已经没有投资价值
普通房产投资正在逐渐失去投资理财的功能，不但无法保证可靠的回报率，而且血本无归的可能性正在逐渐增加。
观点四，两会后出台挤破房产泡沫新政是大概率事件
2013 年两会是政府展示改革决心及转变发展模式的最好时点。反腐倡廉，民主民生，挤破滋生腐败温床的房产泡沫，兑现曾经对人民做出的郑重承诺，这些都摆在新一届政府面前。是躲是还？民心大于天！新的更严厉的房地产调控政策或一步到位或仍分几步推进是大概率事件。
观点五，未来中国经济是农村农业大发展的十年
未来十年农村城镇化将是央行新的货币蓄水池及经济发展方向。挤破中国房地产市场资产泡沫，大幅降低土地等不动产价格，把大量的资金引入到农业现代化的田间地头工厂市场，把大量的资金引入到农村城镇化的道路桥梁别墅楼房，这是必然，也是必须。
观点六，未来的房地产企业发展不再比拼权钱
随着人口老龄化问题日益加剧，出生率的不断降低，房地产市场后续的发展不再比拼权、钱、势力。产品定位、核心竞争力尤为重要，另外通过一定模式将买卖双方的利益捆绑在一起，能够在这个市场中将主导地位占据，共同分享经济发展带来的丰收成果，这将成为未来房地产企业做大做强的终极武器。
观点七，国家房地产宏观调控政策或有瑕疵但终将拨云见日
从国家在房地产市场调控的政策变化轨迹中可以看出，四万亿可能是有病乱投医，为了世界奉献了自己。但 2010 年之后的调控节奏和政策尺度可能真的内藏玄机大有深意，中央一步步的把可能摧毁中国经济的无解难题逐步分离，到 2013 年基本已经化险为夷。多年房地产泡沫的积弊，只待最恰当的时机，破灭在最恰当的人手里。
观点八，房产泡沫破灭不会对一套自住型房产拥有者造成影响
2013 年中国房地产价格池泡沫破灭不会对一套自住型房产拥有者造成大的影响，因为中国的经济并没有太大的危机，正常稳定收入的人群的收入只能升高而不会降低，只要能还上银行的按揭贷款房产的市场波动价格根本没有意义。随着时间五年、十年的推移，资产的价格仍将高企，根源是全球都在赛跑宽松货币。
观点九，房产泡沫破灭将使许多中小开发商、炒房者倒闭破产
面对即将到来的房产泡沫破灭危机，多数中小开发商和炒房者将逃无可逃避无可避，因为不动产资产价格大幅下降的时候他们的后续资金将难以为继，如果再有债权人、投资方步步紧逼，即使明天就有转机，但今夜一样无法支撑过去。
观点十，经过风雨洗礼中国房企将迎来更好的发展前景
中国的房企未来十年将至少有 1 家会成为世界五百强企业。因为随着中国经济的持续快速的发展，中国中、高收入人群将大量增加，中国改善型住房需求将急剧增加。是的，中国现在及以后已经不缺房子了，但恰恰是除了同质化严重的一些低品位房产，还真就大量缺少这种具有舒适性、实用性甚至兼具投资理财特性的能满足改善型需求的房产。巨大的市场需求，更加充分有序的行业竞争，为有眼光、有魄力的中国房企提供了更加广泛的发展天地，甚至会走出国门，在世界的舞台上翩翩起舞。
观点十一，利益蒙蔽人眼大势就在眼前
说中国房地产市场无泡沫或泡沫还不足够大的只有三种人，一种是造房子的人；一种是卖房子的人；最后一种就是炒房子的人。有人可能会提出说一些经常在各大媒体不断鼓吹中国房价还将大涨特涨的专家、学者们又属于哪一类人？对不起，上官飞鸿从未把那些昧着良心赚钱蒙蔽大众之徒归在常人里。问上官飞鸿，还不如问天问地问人民币！
综上，独立经济研究人上官飞鸿认为，未来十年中国经济发展新的方向已经确定，目前的发展方向和发展模式已经走到尽头，13 年新一届政府领导层换届后将主动出击（即使不去主动出击中国的房产泡沫也必将很快破灭），让积弊多年的房地产泡沫经济一去不返，只有这样未来十年城镇化之路才能开启，中国的经济的持续发展才能有强劲的动力。（全文完）