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即使白天走在辽宁营口的大片街道上, 你也会忍不住埋怨这座城市的落寞: 高楼林立, 穿插随处可见的烂尾楼盘, 似墓场般宁静。如此糟糕的场景在这座三线小城绵延近 50 平方公里。通过数日的实地调查了解, 在持续了 4 年近乎疯狂造城运动后, 营口这座曾让全国各大房企踏破铁鞋的阳光之城已热潮退去, 留下了总计超过 40 个待售停滞楼盘、近 10 处烂尾楼盘以及超过 90000 万平发米待开发土地存量。若以近 3 年来营口市商品住宅销售速度, 营口市现 有土地存量预计需要 12 年左右才能完全消化。
面对摊下的投资大饼, 营口市政府不得不铤而走险, 在中央政府楼市调控大政策下逆水行舟。然而, 从数据上来看, 营口楼市已积重难返。
沈阳向西南 190 公里, 渤海东岸、大辽河入海处。受益于东北老工业基地振兴、辽宁沿海经济带开发开放、沈阳经济区三大国家战略叠加, 常住人口曾不足 50 万的营口 GDP 增速已连续 6 年位居辽宁省首位。
本地人都知道营口有三个鬼城, 一座是营东、一个是沿海基地、一个是鲅鱼圈。238 路公交车司机告诉记者, 这趟在 2008 年开通、由营口中心市区开往沿海基地的公交车是连接两处的唯一公共交通工具, 而鲜有出租车乐意搭载乘客前往人烟稀少的沿海基地。如果在一个叫做新和大街的站点下车, 你会发现一处叫做沿海家园的楼盘, 这家开盘已 4 年而几乎零销售的项目建筑面积接近 9 万平方米、总规划 900 户, 由营口当地民营房企投资开发。如今, 售楼处悬挂的售楼热线显示早已被销号, 半米高的杂草中依然保留着项目开盘时的盛景痕迹, 而被肆意毁坏的大门和围墙则显示这里已久无人烟。
500 米外, 虽处沿海基地中心地段的星汇奥城项目已因施工缓慢不得不在当地媒体上发表致广大业主的道歉信, 许诺以巨额违约金赔偿业主。与沿海家园星汇奥城同般景象的楼盘在沿海基地随处可见, 而承载着营口城市东移使命的营东新城则以滞销及烂尾楼盘居多。在这里, 恒大集团已投资三处楼盘项目, 总面积超过 115 万平方米。然而, 即使以超强执行力闻名业界, 恒大在此也遭遇尾大不掉, 三大楼盘依然有接近一半面积待售。从现场了解到, 恒大城豪装房售价 5 月份开始甚至不惜从 5600 元每平米猛降超三成至 3800 元每平米, 而这一价格已基本无盈利空间。
拥有近百公里海岸线的鲅鱼圈则吸引了中南建设、万科、嘉里建设等全国性房企在此扎堆, 从鲅鱼圈实地了解到, 目前仅在该区域就有超过 50 个在手楼盘, 建筑面积体量均在 20 万平方米以上。万科投资的海港城项目占地约 54 万平方米, 总建筑面积约 120 万平方米; 嘉里建设发布的 2013 年年报显示, 其在中国内地的物业有 8% 位于营口, 总建筑面积约 50 万平方米; 中南建设投资的世纪城占地面积为 42.3 万平方米, 规划建筑面积为 112 万平方米。
营口的躁动在 2010 年开始, 这一年, 营口市政府画下了一张大饼: 十二五 规划目标力争经济总量达到 3000 亿元、地方财政一般预算收入突破 300 亿元、常住人口达到 300 万人。也就是说 GDP 翻 3 倍、财政预算要翻 3 倍、新增 80 万常住人口。
随后, 在以构建滨海大城市为目标, 全面推进城市建设目标的激励下, 营口市加快了城市扩张节奏, 加大了基础设施建设以及招商引资力度。
五年时间, 营口市仅在城市改造一项上的总投资就超过 700 亿元。营口市规划院一位要求匿名的官员坦言, 十二五规划目标的压力下, 营口市的规划有所超前。管辖规划院的营口市住房和城乡规划建设委员会的数位负责人则表示不方便对此发表评论。700 亿元的投入几乎是上一个 5 年的两倍, 而因此换来的是全市新增城区面积 150 平方公里,100 公里海岸线和 1600 公里沿海陆域。事实上, 在 2009 年, 房产投资者们就已敏锐地捕捉到了营口土地的升值空间。这一年 7 月, 辽宁沿海经济带被国务院确定为国家级经济发展战略, 营口位列其中。营口市政府随后出台辽宁 (营口) 沿海产业基地招商引资优惠政策, 入驻辽宁沿海产业基地的房地产项目将会进行补助。该年年初, 一份营口站前区加快房地产业发展的若干政策已出炉, 对于在营口站前区注册的房地产业项目和企业, 政府将区别对待给予贷款贴息、补偿、补贴等优惠政策, 以鼓励房地产业的快速发展。根据营口市政府部门发布的公开数据统计, 仅在 2010-2011 年, 营口市辖区住宅土地累计推出近亿平方米, 累计成交 7381 万平方米, 这一数据甚至超过 武汉、成都等省会城市。新开工面积上 1212 万平方米, 这一数据是区域位置类似的山东日照的 12.8 倍。
房地产开发的火热给营口政府财政带来可观收入。记者获得的一份营口政府旗下市级城投平台营口市城市建设投资发展有限公司的一份评级报告显示, 仅 2010 年至 2011 年, 该公司仅通过土地出让获得的收入就达到 39.02 亿元。报告提到截至 2012 年 9 月底, 公司拥有可供开发土地 20.69 平方公里, 保守按照 1000 元 / 平方米的出让价格进行估算, 可获得土地出让收入 206.90 亿元。
然而, 交易热潮在 2012 年即迅速冷却。这一年营口土地市场供需双双大幅回落,2012 年住宅用地推出量和成交量分别下滑至 1116 万平方米、971 万平方米, 均不及上年的四分之一,2011 年这一数据分别为 4807 万平方米、3326 万平方米。2013 年前 8 月推出量和成交量继续回落, 同比降幅均超过 30%。
2011 年年底有些本地的房企就慌了, 营口政府当时也意识到了过热的风险, 我们也向他们提出了一些建议。中南建设营口项目公司一位负责人告诉记者, 当时经常有同一天好几个楼盘同时开盘, 有多少人来认购大家心里都没底。
面对摊下的投资大饼, 营口市政府不得不铤而走险, 在中央政府楼市调控大政策下逆水行舟。2012 年以来, 营口不断出台救市政策, 连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策, 并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴, 以刺激楼市消费。2013 年上半年, 成交情况略有好转, 销售面积为 189 万平方米, 销售额为 84.1 亿元, 同比分别增长 7.1% 和 16.1%, 增速小幅回升。
根据营口市政府规划,2015 年营口城镇化率将由 2012 年的 62% 提高至 75%, 也就是说年均提高幅度超过 4 个百分点, 而 2007- 2012 年年均城镇化率增长速度仅为 1.1 个百分点, 城镇化率是否能达到预期目标仍待考量。即使 2015 年城镇化率达到 75% 的目标, 人口规模持续增长, 但也难以缓解供应过剩的严峻压力。仅仅拥有不足 80 万城市常住人口的营口市的最新解决方案是促进当地房源外销, 这一措施甚至被写进政府文件, 在营口市住建委 2014 年二季度重点工作要点文件中, 明确要求制定全年外销工作方案。
然而, 冷暖自知的当地几乎所有银行从 2012 年初就已停止向房地产开发商贷款, 上述中南建设项目负责人向记者证实了这一消息, 资金链断裂的风险造成了体量较小的房企在项目开发中途不得不抛楼离场。
中国指数研究院向记者分析称营口目前在建项目及已供土地全部建设完成(假设到 2015 年, 不考虑未来新推出土地), 与之前两年竣工面积合计, 考虑城镇人口增加, 未来 3 - 5 年, 营口市人均住房面积将达到 60 平方米, 仅略低于鄂尔多斯, 而全国潜在的人均住房面积达到 40 平方米左右, 一线城市普遍不足 40 平方米。
此外, 营口目前的常住人口不足 250 万,GDP 总量不足 1500 亿元, 但是待开发土地存量超过 9000 万平方米。也就是说, 待开发土地存量规模基本与武汉、天津、重庆等省会城市相当, 而后者人口规模却是营口的 4 倍以上,GDP 规模是营口的 5 倍以上。
从营口现象我们反观居民住房问题：
第一，土地供应是不是问题？不是，营口人口从 50 万发展到如今的 250 万，扩大了 5 倍，人口从分散走向集中，肯定节约了很多耕地。
第二，城镇化是否就会抬高房价？不是，营口人口翻了 5 倍，房地产价格如今在 3800 元 / 平米而已。
第三，控制大城市的土地供应是否合理？不合理，对于种庄稼而言，上海郊区的一亩地并不比苏州的一亩地高产。
那么，是谁把房地产价格搞得那么高？